С 01.01.2018 вступил в силу Закон Украины от 07.12.2017 № 2245-VIII "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторые законодательные акты Украины относительно обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений в 2018 году".

Закон про оценку недвижимости также “побеспокоился”. Изменения внедряются для предотвращения умышленного занижения оценочной стоимости недвижимого имущества.

Проанализировав данные Законы наше Бюро определило основные направления и изменения государственной политики в сфере оценки недвижимости. Как будет происходить оценка читайте далее.

Кто имеет право на оценку недвижимости?

В статьях 3 и 5 Закона Украины №2658-14 указано, что независимую оценку имущества проводят такие субъекты-оценщики:

- юридические и физические лица-предприниматели, которые получили специальный сертификат;

- органы государственной власти и местного самоуправления, которые управляют и распоряжаются государственной или коммунальной собственностью и уполномочены оценивать имущество.

Предприятие включает оценку имущества в список услуг, если в штате работает один сертифицированный оценщик.

Единая база отчетов

Создается единая база отчетов Фонда государственного имущества Украины об оценке объектов недвижимости. Эта база данных обеспечивает размещение, создание, хранение и обнародования всей информации об объекте недвижимости, а так же его стоимости.

Доступ к этой базе имеют нотариусы, оценщики, работники Фонда государственного имущества Украины. Главной целью внедрения такого новшества является контроль за качеством оценочной деятельности, искоренение махинаций при оценке недвижимости.

Каждый отчет, после проверки Фондом, получает свой идентификатор, который размещается на титульной странице. Именно по идентификатору нотариус может найти тот или иной отчет в базе, чтобы проверить достоверность информации.

Обязательная оценка недвижимости

Обязательной регистрации недвижимости подлежат такие договора:

  • купли-продажи;
  • ренты;
  • об ипотеке;
  • мены;
  • о наследстве;
  • пожертвования;
  • передачи имущества в залог;
  • дарения, кроме первой линии родства (в этом случае регистрация не обязательна);
  • пожизненного содержания/ухода;
  • о разделе имущества, объекта общей собственности супругов;
  • о приватизации государственного жилья.

Отчеты об оценке, которые не зарегистрированы базе, не имеют присвоенного уникального идентификатора считаются недействительными. А это значит, что и купля-продажа такой недвижимости состояться не может.

Нововведения: модуль электронной оценки недвижимости

Фонд государственного имущества своим новым постановлением вводит модуль электронного определения оценочной стоимости, который модернизирует Единую базу данных отчетов об оценке.

Этот модуль разработан для проверки стоимости объектов налогообложения, чтобы избежать занижения оценки имущества. Модуль электронного определения оценочной стоимости устанавливает нижнюю границу стоимости объекта недвижимости. Это значит, что те отчеты, которые устанавливают стоимость недвижимости меньше от нижней границы диапазона, рассчитанного модулем, приниматься не будут.

После того, как оценщик внесет в базу отчет об оценке, он автоматически будет проверяться на соответствие заложенным в системе индикативом и если стоимость не будет соответствовать нормам, то отчет автоматически будет отклонен.

Например, оценка недвижимости в Киеве, рассчитана модулем, установила нижний порог стоимости квартиры в 1 миллион. Для того, чтобы не платить реальную сумму налога, владелец договаривается с оценщиком и тот дает отчет, что квартира стоит 400 000 гривен. Такая оценка будет отклонена, а отчет не будет признан действительным.

Для определения стоимости недвижимости в каждом городе будет усчитано множество факторов, такие как: приближенность к центру, расстояние к метро, год ввода помещения в эксплуатацию, потому что новостройка не может стоить столько же, как хрущевка, и других факторов, влияющих на стоимость недвижимости. В связи с этим только город Киев будет разделен на более 300 секторов с учетом разных факторов. Что ж касается обжалования, закон про оценку недвижимости позволяет на протяжении 10 дней обратиться в Фонд государственного имущества за рецензированием оценки.

Заниженная оценка недвижимости и ее последствия

Во время проведения операций по продаже объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор. При этом стороны предоставляют документ об уплате налога в бюджет. Нотариусы ежеквартально представляют в налоговый орган отчет по форме 1-ДФ по оформленным сделкам с недвижимостью. Онвключает информацию о лице, которое получило вознаграждение по договору, и о размере налога, который былуплачен. Если же налоговая проверка установит, что налоги были уплачены не в полном объеме, в том числе в связи с занижением стоимости имущества, то компенсировать разницубудет ипродавец (относительно налога с продажи), ипокупатель (в отношении пенсионного сбора). Кроме того, Налоговым кодексом в этом случае предусмотрены штрафные санкции: 25% от суммы неуплаченного налога в случае совершения первого нарушения, и 50% — в случае повторного нарушения.

Существует определенный риск и для покупателя. Факт продажи недвижимости по цене существенно ниже рыночной может быть основанием для расторжения договора. Иименно указанная в договоре цена, а не реально уплаченная покупателем сумма, подлежит возврату покупателю в этом случае. То естьпокупатель может остаться и без имущества, и без средств, уплаченных за ​​ недвижимость .

Более того, занижение оценочной стоимости недвижимости при заключении договоров купли-продажи является риском не только для сторон договора, но и для субъектов оценочной деятельности. За такие нарушения их могут не только привлечь к ответственности, но и лишить лицензии.

За умышленное занижение стоимости недвижимого имущества в договоре купли-продажи всех участников процесса могутпривлечьк ответственности по статье 212 Уголовного кодекса Украины за уклонение от уплаты налогов, сборов, других обязательных платежей.

Поэтому Ваше стремление сэкономить на налогах и нарушить закон во время продажи недвижимости , может привести к применению поговорки: “Скупой платит дважды” и к другим негативным последствиям.

Адвокатское бюро «Евгения Морозова» сотрудничает с лучшими оценщиками нашего города, которые смогут помочь Вам с оценкой Вашей недвижимости.